债券市场正在变暖,住房差异正在加剧。房地产的整体融资是松散的吗?
时间:2019-03-25 10:40:48 来源:黄陂信息网 作者:匿名


“11月份,国内债券发行明显好转,这笔融资已显示复苏迹象。”一名上海券商官员近日对记者说。

进入11月,房地产融资突然出现了今年前所未有的景象。例如,在11月27日当天,多达12家房地产公司集中披露融资公告或融资计划,总规模超过260亿元,其中包括3亿美元的优先票据和新的股票发行筹资计划。

据不完全统计,11月份数十家住房公司发布了国内融资公告。融资类型包括追加发行,优先票据,公司债券,ABS等,总规模超过1000亿元。

其中,债券融资规模最大。据中原房地产研究中心统计,11月份住房公司发行的债务总额已超过500亿元。

这是否是整体房地产融资松动的信号?

琶洲房地产的财务总监兼公司秘书黄占宏持否定态度。他说,目前的房地产融资仍然保持着以前的政策。健康稳定的企业融资渠道依然顺畅,但成本却在上升。 “从短期来看,银行直接流入房地产的可能性微乎其微。目前,海外债券发行可能超过国内债券发行。昂贵。住房公司的资金链管理非常重要。“

借新旧

10月之前,房地产市场继续难以融资。根据同一政策研究所的监测,自2018年5月以来,住房企业的融资情况一直不太乐观。尽管在7月和8月略有恢复,但融资金额远远低于2018年的前四个月。9月,它遇到融资“滑铁卢”。十月的情况更加严峻。据数据显示,10月份,40家典型上市房地产企业融资总额为392.65亿元,为2017年1月以来的最低融资额。

与许多住房公司多次发行债务的情况不同,11月份的住房融资迎来了一个久违的开放。

在一定程度上,这也得益于整体经济政策的指导。银河证券报告指出,目前的去杠杆转向稳定的杠杆和广泛的货币扩张到广泛的信贷。虽然没有提到房地产行业,整体金融环境的改善和信贷风险的下降将改善住房公司的融资困难。 “虽然政策没有明显放松,但在货币宽松的背景下,房地产债务也受益。”上述经纪人透露。房地产债务确实是本轮融资中最明显的住房融资类型。 Wind数据显示,今年第三季度,住房企业发债规模为1759亿元,比上年增加近500亿元,比第二季度增加650亿元。截至11月27日,第四季度发行债券规模为933亿元。 2017年第四季度,增加了约350亿元人民币。

例如,在11月27日发布融资计划的12家住房公司中,大部分发行公司债券,龙湖集团发行了5年期20亿元公司债券,票面利率为4.80%;而抚顺集团发行的三年期限为10亿。元公司债券,票面利率为7.90%;鑫源集团两年期发行公司债券6亿元,票面利率为8.50%。

最近,多家住房公司的公司债券和可转换债券得到了大力批准,包括中国恒大,华夏幸福,越秀房地产,龙光房地产,碧桂园和新城控股。

在使用方面,最近批准的公司债券的主要目的是“借新旧”。例如,华夏幸福批准的80亿元公司债券主要用于偿还计息债务和补充流动资金。

一位不愿透露姓名的上市房地产公司的财务总监向记者透露,根据监管要求,目前批准的房地产公司债券使用只能用于“借新旧”。

其背后是房地产公司旧债的压力越来越大,这是近期房地产融资规模增加的原因之一。根据恒大研究院的数据,从今年下半年开始,住房企业将逐步迎接偿债高峰,赎回高峰将在未来四年内实现。 2018年下半年到2021年是集中支付的时期。

58住房研究所首席分析师张波对记者进行了分析。前三季度,融资严重不足,导致第四季度融资压力急剧增加。根据58安居住房研究所监测的数据,在今年的前10个月,有宣传。 80家住房公司的数据总量约为9000亿元,同比下降约8个百分点。在许多住房公司需要发展资金和还款压力的背景下,融资只能变得更加激进。

黄占宏透露,住房公司最近集中资金解渴,需要再融资。他们还有机会准备购买土地的弹药,有些情况下融资金额已到期或被浪费。强化差异化

张博强调,11月份的情况不能简单地理解为房地产融资的放松:“公司债券的审批确实会缓解一些住房企业的短期资金压力,但它并没有出现在国家的监管之下。住房企业资金。放松的明显信号,同时保持对房地产行业资金的严格监管。“

一家大型房地产公司的区域财务总监告诉记者,虽然该公司目前在银行的发展贷款融资可以获得正常配额,但金融机构认为表现不佳的公司仍然难以融资。 “我们与金融机构进行了大量交流,整体情况并未松动。”

从目前来看,不同住房公司之间的融资差距确实在逐步拉大,差异化程度进一步加剧。 “金融机构未来仍将优先考虑前50名房地产和地方领导。中小型住房企业将越来越悲伤。他们不仅要面临融资困难,还要承担增加融资的压力。成本“。张波说。

上述融资主管透露,信托公司和大型银行都有房地产企业获取的“白名单”,白人上市住房企业的融资压力远低于没有上市的企业。融资。

记者从一家大型信托公司获得了一份白色住房公司名单。金融机构将房地产公司分为A类,B类和C类,以及A类>

B类>

C级

其中,房地产企业白名单包括:荣盛,中骏,荣信,We洲,金汇,滨江,苏州高新区经济发展集团公司,格陵兰,福喜,仁恒置地,武汉房地产开发投资集团公司。公司,华发,码头,蓝光开发,阳光城,君发,卓越,中国奥园,北京科技园建设(集团)有限公司,海伦堡房地产,杭州城建集团有限公司,Ltd。;

B类包括:碧桂园,龙光,正荣,时代房地产,合景泰富,融侨,鲁锦房地产,龙湖房地产,金锣股份,新城,富力,徐汇,南山控股,金科,中铁房地产,绿城,宝龙,世茂,雅居乐,中南建设;

A类包括:万科,金地,华润,保利,中海,鲁能房地产,越秀,中粮房地产,金融街,中国电力建设房地产,招商局蛇口,北京首创发展控股(集团)有限公司,MCC房地产,建发,海洋房地产,首都置业,五矿房地产,中国铁建,金茂,华侨城。银行的白名单与上面的列表略有不同。记者获得了中型股份制商业银行最新规定的非标准产品(房地产)标准。房地产集团名单如下:

A级优秀:保利,中海,华润置地,招商局蛇口,中国金茂,中国铁路建设,华侨城,万科,首次公开;

A类:BCL,北京城建,金融街,越秀房地产,保利地产,绿城,远洋地产,金地集团,龙湖,徐汇,富力,码头,新城,世茂,雅居乐;

B级优秀:葛洲坝,中国通信,中冶房地产,信达房地产,电坚房地产,中粮房地产,中铁房地产,鲁能,五矿房地产,金隅,华发,建发;

B类:红星美凯龙,合景泰富,龙光集团,荣盛,华夏幸福,中南地区,荣信,金科,时代房地产,融侨,蓝光产业,路景基建,中骏,中国奥园,琶洲,海伦堡房地产,珠江投资,国贸房地产;

C类:骏发,建业,正商房地产,滨江,卓越,正荣,金汇。

根据银行的非标产品(房地产)标准,对名单上的融资人群进行限额管理:融资人拥有的融资产品对集团金融机构的托运限额不超过最新经审核综合报表的资产净值。银行最新净资本的15%,不超过15%。房地产名单中B类高级及以上的代理销售额不超过其合并报表净资产的25%,且不超过银行最新净资本的15%。

据了解,根据银行的规定,原则上集团财务报告的控股公司自动纳入其所在的房地产集团;原则上,房地产集团名单被归类为A类>

A类>

B级优秀>

B类>

C级

另外,对于A级上级组,信用额度不超过40亿元,必须用于管理人员认可的合规目的;除A级优质信用额度外,所有寄售产品均需提供抵押担保。动态抵押贷款利率不超过70%。原则上,抵押品必须是基于住宅业务的资产。其他风险控制措施主要基于被管理产品,并且不低于银行对相应寄售产品风险等级所要求的风险控制措施。 。 A组可以在批准的城市列表中出售项目。除了将住房企业列入白名单外,银行目前对不同城市的融资标准也不同。城市分为四类城市,三类城市,两类城市和一类城市。一种城市是指北京和上海。广州和深圳四个一线城市。根据规定,四类城市和第二,三类城市管辖的市县仅允许A类及以上房地产集团参与。 “在融资方面,确实越来越严重。资质不佳或特殊激进的房屋公司不在名单上。他们只能进入其他融资渠道,或私下蹲下,或发行高成本小信托产品“上述融资总监说。